פסק-דין בתיק ת"א 3024-09

1. תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה בעיר אילת מיום 31.5.98, אשר הוגשה על ידי רוכשי הדירה. עסקינן בסאגה המשתרעת על פני כ- 20 שנים והונחה חזור ונשנה לפתחם של בתי משפט שונים ברחבי הארץ, אך עד ליום זה טרם הוסדרו הזכויות בדירה לרבות תשלום תמורתה.

2. בקצירת האומר, ביום 31.5.88, חתמו הצדדים על הסכם להעברת הזכויות בדירה הידועה כחלקה 66/4 בגוש 40010, הממוקמת ברחוב יעלים 317/7 בעיר אילת (להלן: "הדירה"). תמורתה של הדירה הועמדה על סך של 65,000$, מתוכם שילמו התובעים לנתבעים סך של 40,000$ בלבד - היינו - 62% מערכה. משלא עמדו התובעים בתשלומים שנקבעו בהסכם המכר ולאחר שסירבו הנתבעים לבטל את ההסכם בכפוף לתשלום פיצויים מוסכמים, נחתם בין הצדדים ביום 19.7.89 זיכרון דברים, לפיו נשמרת זכותם של התובעים לרישום הדירה על שמם כנגד העברת סך של 25,000$ וכן הוסכם כי עד לתשלום התמורה שנותרה, ישכירו הנתבעים את הדירה לצד ג' ויגבו את דמי השכירות. ביום 20.12.92, טרם העברת מלוא תמורת הדירה לידי הנתבעים, תפסו התובעים את החזקה בדירה והם מחזיקים בה עד היום. ביום 28.6.90 שלחו הנתבעים לתובעים הודעה על ביטול החוזה, ממנה חזרו ביום 8.7.90. מאז ועד היום התנהלו בין הצדדים ובינם לבין בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, ממנו נטלו התובעים הלוואה לרכישת הדירה, הליכים משפטיים שונים.

3. בישיבת קדם המשפט מיום 12.9.10, הסכימו הצדדים כי בית המשפט יכריע בסכסוך על יסוד הסיכומים שיוגשו בכתב וכי היה ויוחלט על אכיפת ההסכם, יקבע בית המשפט את יתרת תמורת הדירה. מעיון בסיכומי הצדדים, עולה כי יריעת המחלוקת בין הצדדים צומצמה לשאלת יתרת תמורתה של הדירה ושערוכה, כך שבכפוף להשלמתה ייאכף הסכם המכר; בסוגיה זו יעסוק פסק הדין דנא. 

4. לטענת התובעים, נוכח תרומתם של הנתבעים למציאות המתמשכת של הפרת הסכם המכר, יש לאכוף את ההסכם בכפוף לתשלום יתרת התמורה בסך 25,000$ כשווים בש"ח על פי שערו היציג של הדולר במועד התשלום. מאידך גיסא, דורשים הנתבעים כתנאי לאכיפת ההסכם סך של 2,000,000 ש"ח - בכתב ההגנה טענו כי הם זכאים לשיערוך בתנאי ההסכם המקורי, היינו הצמדה לדולר בצירוף 20% לשנה, סכום שעל פי תחשיבם מגיע ל 1,993,863 ש"ח ובסיכומיהם טענו, כי הם זכאים לסכום החוב על פי ערכו השקלי במועד חתימת ההסכם בצירוף הצמדה למדד וריבית של 69%, ובצירוף שכר ראוי בסך של 300$ לחודש. יוער כי הדרישה לדמי שכירות ראויים, הועלתה לראשונה בסיכומים, לא רק שלא הוגשה תביעה כספית כדין אלא שלטענה זו אין זכר בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית ועל כן אין להדרש לה. סה"כ על פי תחשיב הנתבעים בסיכומיהם יש לחייב את התובעים בסך של 2,000,000 ש"ח. ניסיון להתחקות אחר התחשיב שערכו בנתבעים, בין על פי שיטת כתב ההגנה ובין על פי שיטת סיכומיהם, לא צלח.

המסגרת הנורמטיבית

5.         שערוך התמורה החוזית כתנאי לאכיפתו של הסכם הפך בשנים האחרונות למעין זכות במשפט הישראלי (ע"א 43/80 ללוש נ' מלמוד, פ"ד לו(4) 387, 392). מציאות האינפלציה בשנות ה- 80 חוללה שינוי בגישת המשפט הישראלי וסימלה את המעבר מגישה נומינליסטית לגישה וולוריסטית באכיפתו של חוזה שהופר, כחלק מהתרופות הניתנות בגין הפרתו של חוזה. פיתוח הלכתי זה מתייחס לתקופת הפרתו של החוזה, היינו בחלוף המועד המוסכם לביצוע התשלום, ואין בו כדי לפגוע ב"קדושת החוזה" או משום יצירתו של חוזה חדש (ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 608 (1983); ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק בע"מ, פ"ד מ"א(1) 282; ע"א 206/79 ריטברג נ' ניסים, פ"ד לד(3) 314; ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1) 537; ע"א 6136/00 שועית בע"מ נ' אשד, פ"ד נו(4) 241; דניאל פרידמן, "שערוך, פיצויים ושיקולי עשיית עושר ולא במשפט", הפרקליט לד (תשמ"א) 88 (להלן: "פרידמן")).

6.         עקרון השערוך נועד להבטיח אכיפה צודקת של החוזה תוך התאמתו למציאות הכלכלית והשגת איזון בין האינטרסים של הצדדים- מחד, ירידת ערך המטבע הטומנת בחובה ירידה בכוח הקנייה ומאידך גיסא, עליית מחיר הנכס ובפרט נכס מקרקעין (ע"א 702/80 גלפנשטיין נ' אברהם, פ"ד לז(4) 113, 123 (1983)).

הפסיקה שניתנה על ידי בתי המשפט לעניין זה מלמדת בבירור כי עקרון השערוך יונק מדיני עשיית עושר ולא במשפט, אין המדובר בפיצוי הניתן למי מהצדדים כי אם בהתאמת החוזה למציאות האינפלציונית במדינת ישראל, ובלשונו של בית המשפט העליון:

"השערוך בישראל הוחל כחלק מהדין הסובסטנטיבי של עשיית עושר ולא במשפט והוא נובע מעקרונות בסיסיים בכל תחומי המשפט האזרחי. עקרון מניעת ההתעשרות שלא כדין והשבה צודקת בעניינו מחייב, דרך כלל, כי לסכום הנומינלי תתווסף ריבית והצמדה, או דרך שערוך אחרת, אשר תגשר על פני פערי ירידת ערך הכסף ועל הצורך בפיצוי על השימוש בכסף. יוער, כי מוכרות שיטות שונות ומגוון רחב של אפשרויות בעניין זה" (ע"א 1665/05 מנוס גולוב נ' א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 13.6.10)).

"ניתן להקשות, כלום אין בהתנאה כזאת משום הענקת פיצוי לצד המפר (המשיבים) מידי הצד המקיים (המערער), והרי פיצוי הוא בגדר תרופה, המיועדת בחוק התרופות לנפגע ולא נגדו. התשובה היא, שלא בפיצוי עסקינן אלא ב'חובת' הקונה, המעוניין שהעסקה תתבצע, לשמור בימים אלה שמירה ראויה על ערך החוב המגיע ממנו למוכרים (שסירבו לקבלו), חרף העובדה שהפרו את ההסכם" (ע"א 435/81 זנזורי נ' מהצרי, פ"ד לו(2) 561, 547; ראה גם ע"א 571/79 הנ"ל; ע"א 260/80 הנ"ל; ע"א 414/74, 411 מכוניות הדר בע"מ נ' סימן טוב, פ"ד כט(1) 561).

עוד הבהיר בית המשפט העליון כדלקמן:

"נטיית בתי המשפט לתרגם חיובים כספיים למונחים ריאליים על דרך השיערוך- כגון, בתביעת נזיקין, אף קדמה לחוק פסיקת ריבית (תיקון מס' 3), תשל"ט- 1978, שהקנה לבתי המשפט סמכות להוסיף לחיוב פסוק הפרשי הצמדה במקום ריבית. יתרה מזו, רשות זו הפכה מעשית לחובה כדי לעשות צדק עם הנושה. אם לא ייעשה כן, יקבל הנושה ריאלית רק חלק, לעיתים מבוטל, מהמגיע לו, ונמצא החייב נשכר, ואכן, במסגרת הכללית של המשפט הפרטי השתרשה המגמה הרצויה של התחשבות המחוקק ובתי המשפט במציאות הכלכלית, כדי להתאים משפט לאינפלציה, תוך זניחת התורה הנומינאליסטית"(ע"א 648/82 פקיד השומה לגבייה מיוחדת נ' גפני, כונס נכסים ומפרק של יבנה תעשיות בניינים בע"מ בפירוק ותיעוש הבניה יבנה (1974) בע"מ בפירוק ואח', פ"ד לח (3) 813).

7. עקרון השערוך טומן בחובו הנחה כי בהיעדר הוכחה אחרת, הקונה שומר על ערכו המינימאלי של הכסף שנותר בידו. בית המשפט יתחשב בבואו לשערך את יתרת התמורה החוזית בכל הוכחה שתונח בפניו לשימוש שעשה הקונה בכסף שנותר בידו, לטוב או לרע (ע"א 571/80 הנ"ל; פרידמן, עמ' 96; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (כרך ב', 1992) 1186-1187; ע"א 1655/05 הנ"ל).

8.    אדניו של עקרון השערוך כתנאי לאכיפת חוזה נעוצים בס' 4 ובס' 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970; מכוחם רשאי בית המשפט להתנות את אכיפתו של החוזה בתנאים המתחייבים מהחוזה לפי נסיבות העניין ובאופן שיגשים את הצדק (ע"א 260/80 הנ"ל; ע"א 702/80 הנ"ל; פרידמן, 92).

שיטות השערוך מגוונות המה וקשורות הן בעבותות לשיקולי צדק ובעיקרם להתנהגות הצדדים ולנסיבות העניין, מה גם שהיקפו של השערוך נתון לשיקול דעת בית המשפט  ותלוי בהגשמת הצדק בנסיבות הקונקרטיות. "הבחינה כולה נעשית במסגרת שיקולי הצדק, והגורם הקובע, בסופו של דבר, הוא ההתרשמות של בית המשפט ממכלול העובדות, כאשר שאלת יכולת ההצמדה של הקונה היא רק אחד ממכלול השיקולים" (ע"א 260/80 הנ"ל, עמ' 551-552; ע"א 43/80 הנ"ל; ע"א 330/73 הלפרין נ' קהילת ציון אמריקאית, פ"ד כט(1) 651; ע"א 702/80 הנ"ל; (ע"א 789/82 עזרא נ' מוגרבי, פ"ד לז(4) 565, 574; ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281; ע"א 3912/90  ,eximin s.a תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64). 

התנהגות הצדדים תיבחן במבחן משולב של תום לב ותרומה סיבתית להתרחשות הנזק, כך שיינתן משקל למידת אחריותו של מי מהצדדים לעובדה שהחוזה לא קויים במועדו ובהנחה שחובת תום הלב מוטלת על שני הצדדים לחוזה (ע"א 69/98 נהאד אסעד מחאג'נה נ' לביב מחאג'נה (לא פורסם, ניתן ביום 8.6.05); ע"א 3912/90 הנ"ל; ע"א 1665/05 הנ"ל). בגדר נסיבות העניין יישקלו: רמת ירידת ערך המטבע אל מול עליית מחיר הנכס, חלקו של הסכום שנותר בידי הקונה מסך התמורה החוזית וכיוצ"ב (ע"א 69/98 הנ"ל; ע"א 1665/05 הנ"ל).

9. בענייננו, התובעים חבים סך של 25,000$ המהווים 38% מתמורת הדירה, נכון ליום 19.7.89, כתנאי להעברת הדירה על שמם, כך גם נקבע בפסק דין (המ"פ 1181/06) מיום 19.3.98. לאחר שהסכום הנ"ל לא שולם במועד נחתם כאמור זכרון דברים, על פיו נתנה אורכה לתשלום ללא הגבלת זמן אך בד בבד נקבע, כי עד למועד התשלום תושכר הדירה ע"י הנתבעים שיקבלו לידיהם את מלוא דמי השכירות. אין חולק כי מאז יום 20/12/92, עת תפשו בתובעים את הדירה, נמנע מהנתבעים להשכיר את הדירה ולגבות את דמי השכירות כפי המוסכם בזכרון הדברים.

על כן יש לקבוע את יום 20/12/92 כמועד ההפרה.

10. בחינת חומר הראיות בתיק מוליך למסקנה ופסיקה של בתי המשפט השונים שנדרשו לעניין, מלמדת כי הצדדים נושאים באחריות שווה להפרתו של הסכם המכר במשך למעלה משני עשורים. תחילתה של הסאגה אמנם באוזלת ידם של התובעים לעמוד בתשלומים בהם התחייבו בהסכם המכר אלא שהם פנו לנתבעים בבקשה לבטל את ההסכם בכפוף להשבת הסכומים ששולמו בניכוי הפיצויים המוסכמים, סעד שהוקנה בהסכם המכר לצד הנפגע, אלא שהנתבעים סרבו וכך נחתם זיכרון הדברים שהעניק לתובעים ארכה בלתי מוגבלת לתשלום יתרת התמורה החוזית בד בבד עם זכות הנתבעים לקבלת דמי שכירות. בכל מקרה, ברי כי מטבע הדברים ארכה זו ניתנה לזמן סביר ולא לעדי עד. הצדדים ציינו וחזרו ופרטו בכתבי הטענות ובתצהירים את כל השתלשלות ההליכים המשפטיים שהתנהלו ביניהם. בתי המשפט השונים, נדרשו אכן לא אחת לפתרון המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים, שגררו לסבכה זו אף את בנק לאומי למשכנתאות, ובפסיקתם הביעו דעות לכאן ולכאן באשר לתום ליבם של מי מהצדדים כמו גם חלוקת האחריות להמשך התנהלותה של הסאגה ארוכת השנים (ראה למשל המ"פ 1181/06 הנ"ל; הנ"ל; ת"א 3783/94 בבית משפט השלום בבאר שבע). די בכתיבה הענפה שהוקדשה לכך על ידם המהווים מעשה בית דין ואין להוסיף בעניין.